정부에서는 1가구 1주택을 외치며 다주택자들에게 세금부과, 규제등을 많이 했었습니다. 그러나 최근에 규제를 완화하면서 다주택자 주택담보대출 대출이 가능해졌습니다. 오늘은 신청방법과 필요한 것이 무엇인지 알아보겠습니다.
다주택자 주택담보대출 규제 완화
기존 정책들은 다주택자 주택담보대출을 규제하고 있었습니다. 그래서 사업자금으로 이용하는것 말고는 대출을 이용할 수 없었지만 2023년 3월 2일부터 규제 완화로 인해 대출이 가능해졌습니다.
다주택자분들의 주택담보대출 규제 완화는 크게 6가지 내용으로 설명할 수 있습니다.
다주택자 주택담보대출 허용 비율
- 규제 지역 LTV 30% 적용
- 비규제 지역 LTV 60% 적용
기존과는 다르게 규제 완화로 인해 규제 지역 LTV 30%, 비규제 지역 LTV 60% 비율로 대출이 가능해졌습니다.
규제 지역은 서울의 용산구, 강남 3구 이외에는 전국의 규제 지역이 비쥬게지역으로 해제되었기 때문에 사실상 대부분의 지역은 LTV는 60% 적용이라고 보시면 됩니다.
임대 매매사업자 대출 허용
기존에 주택 임대 매매사업자 분들은 대출이 불가능 했지만 이제는 임대 매매사업자도 대출이 가능해졌습니다. 다주택다분들과 동일한 규제지역 LTV 30%, 비규제 지역 LTV 60% 로 동일하게 적용됩니다.
임치보증금 반환 대출 허용
임차보증금 반환 대출 역시 다주택자는 불가능했었지만 이번 규제 페지로 대출이 가능해졌습니다.
생활안정자금 대출 한도 폐지
규제 폐지 전의 생활안정자금 대출 한도는 최대 2억이었지만 이 역시 폐지되면서 신용, 담보에 따라 한도 제한 없이 대출 받을 수 있게 되었습니다.
주택담보대출 대환 허용 (이전 DSR 적용)
- 주택담보대출 대환대출 가능
- 이전 기준의 DSR 적용
기존에는 주택담보대출의 대환대출이 불가능했었지만 규제 완화로 주택담보대출도 대환대출이 가능해졌습니다.
또 이번 완화된 규제로 대환대출시 DSR이 이중계산 되지 않기 때문에 대환시에는 DSR만 적용이됩니다.
이전의 DSR 적용은 1년간 한시 허용입니다.
(DSR 이중계산 : 대환대출시 기존대출 DSR이 대환대출 DSR 기준으로로 넘어가지 않고 기존대출 DSR+ 대환대출 DSR 합산으로 대출이 되지 않는 문제)
대환대출에 자세한 내용은 아래 글을 참고하시기 바랍니다.
서민실수요자 주택담보대출 한도폐지
규제지역은 최대 서민실수요자 주택담보대출 한도가 6억이였으나 이번에 폐지되었습니다.
다주택자 주택담보대출 신청방법
- 매물확인 : 구입하고자 하는 지역의 매물을 파악(지역 공인중개사 및 포털 검색)
- 대출여부 확인 : 은행에 문의하여 대략적인 대출 가능 금액 확인
- 매물실사 : 구매할 매물에 대한 실사를 진행
- 사전협의 : 가계약 후 대출불가로인한 계약금 반환등, 제반사항에 대한 부분을 사전협의
- 등기부등본 확인 : 매도자 및 매물의 상태와 계약내용이 일치하는지 여부를 확인
- 가계약금 입금 : 등기부등본 확인 및 매물상태에 대한 하자 없음을 확인 후 가계약금 입금
- 사전준비 : 실계약을 위한 매매계액서 작성 및 이사 날짜 협의, 필요서류 준비
- 대출신청 : 은행에 자금대출을 신청
법으로 꼭 이렇게 해야된다 정해진 절차는 없지만 대략적인 신청 절차입니다.
신경써야 하는 부분은 2번 대출여부 확인, 4번 사전협의 입니다.
대출여부 확인은 내가 대출을 받는 대략적인 금액을 말합니다. 여러 이유로 대출신청 단계에서 대출이 안된다면 계약금 부터 시작해서 실질적인 피해을 입게 됩니다.
또 서류준비를 다 해가지 않는다면 정확한 대출 가능 금액 여부를 알 수 없지만 은행의 자체심사로도 대출 여부와 한도를 어느정도 확인 할 수 있습니다.
실제로 은행에 대출 가능하다는 안내를 받아서 가계약을 진항해더라도 정작 대출이 안나오거나 갑작스러운 상황에 직면해 계약취소를 해야 하는 경우가 생깁니다.
이때 법적으로는 가계약금을 돌려받을 수 없는게 맞지만 미리 상황설명을 하고 가계약금에 대해서 이야기 해 둔다면 어느정도는 상황을 예방하고 돌려 받을 수 있습니다.
다주택자 주택담보대출시 주의사항
이번 규제 완화로 다주택자들의 대출 규제가 대부분 폐지되었습니다. 그러나 DSR한도 부분에서는 여전히 그대로입니다.
기존에 대출조건이 충족되었지만 DSR 한도 때문에 대출이 안나왔던 경우는 사실 규제 완화와 아무 상관 없이 대출이 불가능합니다.
LTV DSR 뜻과 계산방법
LTV 뜻과 계산 방법
주택담보인정비율(Loan to Value Ratio) :주택담보 대출시 주택의 가치에 비례하여 최대 가능한 대출의 비율로 말합니다. 예를 들어 5억짜리 주택 매수시 LTV가 70%라면, 주택가격 5억의 70%인 최대 3억5천만원의 대출이 가능합니다.
DRS 뜻과 계산 방법
총부채상환원리금상환 비율(Debt Service Ratio) : 연간 총 소득 중 이자와 원금을 포함한 빚을 갚는데 사용되는 총 비율을 뜻합니다. 연간 총 소득이 1억이신분의 1년간 대출 및 이자 상환액이 3천만원일때 DSR30% 로 계산됩니다.
알아두면 좋은 내용
Q : 규제지역은 어디인가요?
서울의 강남3구와 용산구 입니다.
Q : LTV와 DSR은 뭔가요?
주택거래를 위한 대출이용시 매매자의 소득과 담보의 가치를 상환능력으로 환산한 비율입니다.
