오늘은 1가구 2주택 양소도득세와 2주택 비과세 3주택, 종부세 취득세까지 살펴보도록 하겠습니다. 국가에서 다주택자들을 신경쓰는 만큼 주택 매매나 양도시 상황에 따라 엄청난 세금이 부과되기도 하기 때문에 꼭 확인하셔야 합니다.
국토교통부에서 개별공시가 확인이 가능합니다. 주택 매매시 취득세, 종부세, 양도세 모두 확인이 필요하신분은 아래 바로가기를 클릭하시면 바로 확인이 가능합니다.
23년 부동산 정책
23년에는 과거와 다르게 복잡한 세금 정책들이 비교적 단순하고 알기 쉽게 변하고 있습니다. 22년도와 다르게 현재 부동산 거래량은 거래 절벽이라고 말할 만큼 확 줄어들어버렸습니다.
정부는 부동산 시장을 살리기 위해 세금 부과 기준을 단순화 하고 알기 쉽게 수정하고 있습니다.
23년도 1월 10일자로 기획재정부에서는 일시적으로 2주택자들의 세금 개편안을 발펴하면서, 일시적으로 2주택자들에 대한 처분 기간 연장이 되었습니다.
그래서 오늘은 23년도 1가구 2주택 양도소득세와 취득세 그리고 종합부동산세 까지 어떤 변화가 있는지 알아보겠습니다.
1가구 2주택 양도소득세
사실 주택 매매를 해야하는 사람들에게는 비과세, 일반세금, 중과세에 따라서 내야하는 세금의 차이가 굉장히 큽니다. 그래서 과중한 세금을 피하기 위해선 울며 겨자먹기로 주택 매도를 하는 경우도 많았습니다.
23년 1월 기획재정부에서 일시적으로 1가구 2주택에 대한 개편안 발표가 있었습니다. 주택처분기간 2년이 3년으로 연장되었습니다.
이 연장은 양도소득세 뿐만 아니라 취득세와 종부세(종합부동산세)까지 모두 적용됩니다.
| 일시적 1가구 2주택 특례 | 종부세 특례 | |
| 2022년 (현행) | 신규주택 취득일로부터 2년 이내 처분 | 신규주택 취득일로부터 2년 |
| 2023년 (현행) | 신규주택 취득일로부터 3년 이내 | 신규주택 취득일로부터 3년 이내 |
2023년부터는 종전주택 처분기간을 연장하고, 금리인상, 부동산 매매량 감소에 따른 경직된 부동산 시장을 완화하기 위한 조치로 보입니다.
쉽게 이야기 하자면 취득세, 종부세, 양도세 모두를 3년 이내에 처분하는 것으로 변경되었다는 점입니다.
일시적 1가구 2주택 양도소득세
일시적 1가구 2주택이라는 개념은 ㄱ주택(기존)을 구매 후 ㄴ주택을 구매하는 기간이 1년 이상이여야 하며, ㄴ주택을 구입한 시점을 기준으로 3년 이내에서 처분해야만 했습니다.
지금까지의 일시적 1가구 2주택 양도소득세 요건은 다음과 같습니다.
- 2018.09.14 이후 조정대상지역 내 신규 취득 주택 : 3년 -> 2년
- 2019.12.17 이후 조정대상지역 내 신규 취득 주택 : 1년내 기존주택 처분, 1년 내 신규주택 전입
- 2022년 5월 10일 이후부터는 일시적 2주택 2년 적용 및 전입 규정 삭제
2023년 1월 12일부터 조정지역대상, 비조정지역대상 상관없이 일시적으로 2주택 처분기간을 3년으로 연장됩니다.
따라서 2023년 변경된 1가구 2주택은 기존주택을 3년 이내에 처분하는 시점이 기준이 됩니다.
예를 들어, 일시적 1가구 2주택 기간이 2년일때 취득을 했고, 22년 12월까지가 기간만료라면, 3년까지 연장되어서 23년 12월까지 기존 주택을 처분한다면 일시적 1가구 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것입니다.
양도소득세 중과 배제 기간 연장
지난 2022년 12월 21일 대책에서 발표한 2023년 경제정책방향에서는 한시적으로 유애 중인 양도세 중과 배제 기간을 2023년 5월에서 2024년 5월까지 연장 발표했습니다.
이것은 매물이 단기간에 많이 쏟아지는 것을 방지하기 위해서 입니다.
1가구 2주택 취득세
취득세는 양도세와 다르게 차이가 있습니다.
일시적 1가구 2주택 취득세는 신규 주택이 조정 지역이냐 혹은 비조정 지역이냐에 따라 차이가 있습니다.
신규 주택이 조정 대상 지역일 경우
일시적 2주택인 경우 신규 주택이 조정 대상 지역으로 한정됩니다.
- 기존 주택이 비조정, 신규 주택 조정 : 3년
- 기존 주택이 조정, 신규 주택 조정 : 3년
※기존 주택 조정, 신규 주택 조정 지역에 포함되는 경우 기존에는 1년 -> 2년 (22.5.10)으로 변경되었습니다.
따라서 2가구 2주택 취득세도 2023년 2월부터는 조정지역대상 여부에 상관없이 3년으로 연장되었습니다.
신규 주택이 비조정 대상 지역일 경우
신규 주택이 비조정 지역 대상인 경우 일반 취득세율을 적용받습니다.
2023년 조정 지역 대상 해제
2023년 1월 1일부로 수도권 규제 지역을 전면 해제 하였습니다.
서울 21개구, 경기도의 투기과열 지구와 조정대상지역이 해제되었습니다.
이로써 서울 강남, 서초구, 송파구, 용산을 제외한 모든 지역에서 중과 세율이 적용되지 않습니다.
강남 3구와 용산은 조정 대상 지역에서 해제되기 전까지는 중과세가 적용된ㄴ다는 말입니다.
일시적 1가구 2주택 비과세 효과
2023년에 규제 완화로 일시적 2주택 처분기한 연장이 어떤 절세 효과를 가져오는지 알아보겠습니다.
| 일반세율 | 3주택 중과 + 30% | 1세대 1주택 비과세 (2년 보유/거주) | 1세대 1주택 비과세 (10년 보유/거주) |
| 10억 매수 | 10억 매수 | 10억 매수 | 10억 매수 |
| 20억 매수 | 20억 매수 | 20억 매도 | 20억 매수 |
| 양도차익 10억 | 양도차익 10억 | 양도차익 10억 | 양도차익 10억 |
| 양도세 4억 2,306 | 양도세 7억 5,306 | 양도세 1억 4,806 | 양도세 1,538 |
| 세후수익 5억 7,694 | 세후수익 2억 4,694 | 세후수익 8억 5,194 | 세후수익 9억 8,4662 |
양도차익을 10억으로 가정해보자면 일반세율은 4억 4,2306만원입니다. 여기서 30% 중과세율을 적용하면 양도소득세가 7억 5,306만원이 나옵니다. 이제는 중과세율이 적용되지 않습니다.
그러나 일반 세율도 무시할 수 없을 만큼의 금액입니다.
보유기간과 거주기간의 차이가 있지만, 1세대 1주택 비과세의 최소 보유기간인 2년만 만족해도 양도소득세가 1억 4,806만원으로 엄청난 절세 효과를 볼 수 있습니다.
그리고 10년 이상 보유, 거주 조건을 만족하면 양도세가 1,538만원으로 굉장히 많이 절감됩니다.
1가구 2주택 양도소득세 비과세 사례
양도소득세 비과세 혜택을 받는 다양한 사례를 준비해봤습니다.
Q : 조정 대상 지역에 있는 1가구 2주택인 경우에는 비과세 혜택이 어떻게 되나요?
기존에 거주하고 있는 주택은 거주 요건을 충족합니다. 그러나 신규 주택은 거주 조건을 충족하지 못한다면 다른 주택 취득한 날로부터 3년 이내에 거주중인 주택을 양도한다면 일시적 2주택자로 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받습니다.
Q : 거주조건을 충족하지 않은 주택을 매매한다면 어떻게 되나요?
거주하지 않은 주택 양도를 하는 경우는 2주택 상태에서 매매하지만 24년 5월까지는 양도세 중과배제 기간이므로 중과세율이 적용되지 않습니다.
