집값과 세금에 대해서 이야기가 많이 나오고 있습니다. 2023년 들어서 정부에서는 전세자금대출에 대해서 여러 정책들을 제시하며 전세자금대출에 대한 규제 완화를 했습니다. 결과로 1년 국채 수익률이 기준금리 이하로 낮아지며 1주택자 전세자금대출이 더욱 유리해졌습니다.
1월 30일 기준 금융위원회 업무보고 보도자료에 따르면 LTV(주택 담보인정비율)가 다주택자에게는 LTV 30% 적용하여 2023년 3월 2일부터 시행, 1주택자는 전세자금대출 규제를 완화하기로 했습니다.
전세자금보증 한도 확인 사이트 바로가기 입니다. 아래에서 바로 확인하시면 됩니다.
LTV(Loan to Value : 주택 담보인정비율) : 40~70%로 제한
LTV는 주택담보가치 대비 대출이 가능한 금액을 의미합니다. 풀어서 이야기 해 보면 주택담보대출을 시세 대비 몇 프로까지 받을 수 있는지 확인하는 것입니다. 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다.
1주택자 전세자금대출 조건
은행, 금융기관에서 대출을 받을 때는 보증기관의 보증서를 담보로 대출을 받을 수 있습니다.
그래서 전세자금대출을 받기 위해서는 보증기관인 한국주택금융공사, 주택도시보증공사, 서울보증보험에서 전세대출보증을 받아야 합니다.
전세자금대출 보증을 위해서는 두가지지 조건이 필요합니다.
- 현재 보유한 주택이 규제지역에 해당되지 않고 주택공시가격이 9억원 이하
- 가구 총 소득이 세전 1억원 이하
위의 두가지 조건이 부합되지 않아도 1주택자 전세자금대출을 받을 수 있는 경우가 있습니다.
- 특별한 사유(이직, 교육, 부모 봉양, 치료, 학교폭력 피해)
- 1주택 소재지와 다른 지역에서 전세 주택을 얻을 때.
- 가구의 모든 세대원이 전세 주택을 실거주 목적으로 얻을 때.
2023년 3월 2일부터 주택보증공사(HUG)에서는 위의 두가지 조건이 사라지면서 부부 합산 소득 1억원 초과, 보유한 주택 가격이 9억원이 초과하더라도 전세대출 보증이 가능해졌습니다.
| 구분 | 조건 | 가능 여부 |
|---|---|---|
| 2022년 | 부부합산 소득 1억원 초과 | X |
| 보유주택 가격 9억원 초과 | X | |
| 2023년 | 부부합산 소득 1억원 초과 | O |
| 보유주택 가격 9억원 초과 | O |
그러나 2020년 7월 10일 이후 구매 주택이 투기 과열 지구에 해당된다면, 3억 을 초과하는 주택의 경우에는 전세자금대출이 불가능합니다.
1주택자 전세자금대출
전세대출을 받기 위해선 일단 국내 3사 보증기관을 통해서 전세대출 보증을 받아야 합니다.
국내 3사 보증기관별 취급은행은 아래와 같습니다.
| 기관 | 취급은행 |
|---|---|
| 한국주택금융공사 | 광주, 기업, 농협, 대구, 국민, 수협, 신한, 씨티, 하나, 우리, SC제일은행, 부산, 경남, 전북, 제주, 카카오뱅크, 케이뱅크, 산업 |
| 주택도시보증공사 | 우리은행, 신한은행, 국민은행, 하나은행, 농협, 기업은행, 수협은행, 부산은행 |
| 서울보증보험 | 우리은행, 신한은행, 국민은행, 하나은행, 농협, 기업은행, 수협은행, 부산은행 |
1주택자 전세자금대출 한도
국내 3사 보증기관에 따라 최대 보증한도는 다음과 같습니다.
| 기관 | 구분 | 한도 |
|---|---|---|
| 한국주택금융공사(HF) | 무주택자 | 최대 4억(보증금의 90%) |
| 1주택자 | 최대 2억(보증금의 80%) | |
| HUG 안심전세대출 | 일반 | 최대 4억(보증금의 80%) |
| 신혼부부, 청년 | 최대 4억(보증금의 90%) | |
| 서울보증보험 | 무주택자 | 최대 5억(보증금의 80%) |
| 1주택자 | 최대 3억(보증금의 80%) | |
| 카카오뱅크 전월세보증금대출 | 일반 | 최대 2.2억(보증금의 80%) |
| 청년 | 최대 1억(보증금의 90%) |
보증 한도는 아래와 같은 조건에 따라서 산정됩니다.
- 임차보증금
- 연소득 및 부채
- 현재 전세자금대출의 이용 여부
전세자금대출 한도 조회
HF 한국주택금융공사에서는 1주택자 전세자금대출 한도를 조회 할 수 있는 서비스를 제공중입니다.
본인의 한도를 조회하기 위해서는 임차보증금, 대출희망금액, 상환방식, 소득금액, 부채금액, 우대가구 여부, 보증 구분, 세부구분등의 정보를 사이트에 기입 후 조회하기 버튼을 누르면 확인 가능합니다.
1주택자 은행 전세자금대출 금리
한국주택금융공사, HUG 주택도시보증공사에서 제공하는 은행 전세자금대출 금리입니다.
| 금융기관 | 적용금리 | 고객센터 |
|---|---|---|
| 기업은행 | 4.74% | 1588-2588 |
| 신한은행 | 5.13% | 1577-8000 |
| 하나은행 | 5.36% | 1588-1111 |
| 농협은행 | 5.45% | 1661-3000 |
| 국민은행 | 5.67% | 1588-9999 |
| 우리은행 | 6.09% | 1588-5000 |
| 부산은행 | 6.21% | 1588-6200 |
| 수협은행 | 7.74% | 1588-1515 |
| 금융기관 | 적용금리 | 고객센터 |
|---|---|---|
| 케이뱅크 | 4.46% | 1522-1000 |
| 신한은행 | 4.47% | 1599-8000 |
| 카카오뱅크 | 4.48% | 1599-3333 |
| 기업은행 | 4.51% | 1566-2566 |
| 하나은행 | 4.53% | 1599-1111 |
| 농협은행 | 4.55% | 1588-2100 |
| 대구은행 | 4.57% | 1588-5050 |
| 우리은행 | 4.71% | 1599-5000 |
| 국민은행 | 4.89% | 1644-9999 |
| 광주은행 | 4.9% | 1600-4000 |
| 부산은행 | 5.25% | 1588-6200 |
| 경남은행 | 5.29% | 1588-8585 |
| 전북은행 | 5.58% | 1588-4477 |
| 제주은행 | 6.07% | 1588-0079 |
| 수협은행 | 6.33% | 1588-1515 |
위는 2023년 2~3월 기준의 평균적인 은행 전세자금대출의 금리입니다. 실제 적용 금리는 반드시 본인이 대출을 원하는 은행에 확인해보셔야 합니다.
전세자금대출 절차
사실 이렇게 나열했지만 처음 전세자금대출을 받으시는 분들을 굉장이 복잡하고 어렵다고 생각하실겁니다.
1. 이사계획 (이사갈 지역의 전세가격 파악)
국토부 실거래가 조회 사이트를 이용하면 이사갈 지역의 전세가를 파악할 수 있습니다.
2. 공인중개사를 방문하여 정확한 매물 파악
네이버나 여러 사이트를 통해 그 지역의 매물을 파악했다면 공인중개사를 통해서 본인이 원하는 매물을 직접 확인하셔야 합니다. 그 집의 평형대, 가격, 이사날짜, 집의 상태를 확인하고 방문해서도 한번 더 확인해봐야 합니다. 실제 듣는것과 다르게 방문해서만 확인 할 수 있는 조건들이 있습니다. (수압, 층간소음, 벌레 등)
3. 전세자금대출이 나오는지 확인하기
전세자금대출의 정확안 파악은 계약서 체결 후 은행을 방문, 심사를 거처야만 정확한 금액이 나옵니다.
그러기 때문에 은행에 방문해 계약전 필요한 금액과 소득, 직업, 다른 대출 금액 등을 이용해 대출 상담 후 대략적인 금액을 산정 후 계약을 하셔야 합니다.
본인이 생각한것보다 대출금이 적을 수 있기 때문에 항상 자금계획은 여유있게 설정하셔야 합니다.
4. 이사갈 집 확인하기
본인의 재정상황과 대출받을 수 있는 금액이 확인되었다면 이제 세부 내역을 정해야 합니다.
이사날짜, 조건, 상황을 고민하고 집 주인과 조율해야 합니다. 이때 도배, 전세금 등 세부내역을 꼭 확인하고 조율하셔야 합니다.
5. 전세자금대출 협조 요청하기
전세자금대출을 받기에 앞서 집주인에게 대출을 받는다는 협조를 구해야 합니다. 그 이유는 은행에서 전세대출을 받기 위해 전세가의 5%이상의 계약금을 지불해야 하기 때문입니다.
통상적으로는 부동산에 계약금의 10%를 넣는게 일반적입니다.
그렇기 때문에 미리 집주인과 이야기 하고 정해야 합니다. 은행에 서류를 작성하고 제출, 심사를 받아야 정확한 대출금액을 알 수 있기 때문입니다.
전세자금대출이 전액 나오지 않는 경우
만약 계획과 다르게 전세자금대출이 다 나오지 않아 부족한 경우는 계약이 파기됩니다. 이때는 계약금의 50%를 돌려받거나 혹은 전부 돌려받는다는 상호 계약을 미리 해두시는게 좋습니다. 좋게 이야기 했다가 그 상황에 처했을때 말이 바뀌거나 서로 난처해지는 경우도 있습니다.
6. 등기등부등본 확인 및 집주인과 사전 협의하기
꼭 등기부등본을 출력하여 확인하셔야 합니다. 이때 권리관계 및 가압류, 가등기, 압류, 융자를 확인하셔야 합니다.
선순위 융자가 있는 경우 임차인이 지급한 전세금으로 융자금 상환을 먼저 해야 한다는 확답을 받으셔야 합니다. 최근 이러한 사건들로 빌라 전세사기로 굉장히 많은 분들이 피해를 봤습니다.
이렇게 가계약금을 걸기 전에 중요 사항들을 꼭 합의하셔야 합니다.
7. 임대인과 서류 작성하기
공인중개사를 통해서 임대인의 신분증과 등기부등본을 통해 소유자를 확인했다면 가계약금을 먼저 입금합니다.
그다음 전세계약을 위한 날짜와 서류를 준비 후 전세계약서를 작성합니다.
꼭 작성할때는 등기부등본을 통해 집 소유자를 한번 더 확인합니다.
그 후 계약금의 잔금을 임대인 소유의 통장으로 입금합니다.
8. 은행에 전세자금대출 신청
계약 후 확정일자를 받고 서류를 준비해 은행을 방문하여 전세자금대출을 신청합니다.
통상적으로는 3~7일 사이에 대출 금액 여부 확인이 가능합니다.
2023년 전세자금대출 규제 완화
2019년 12월 16일 기존 부종산대책에서 시가 9억원 초과 주택 보유, 보유예정자에 대한 전세자금대출 금지 항목이 사라지면서, 1주택자 전세자금대출 규제 완화가 되었습니다.
이제 2023년 3월부터 전세자금대출에 대한 규제는 다음과 같습니다.
- 2019년 12월 16일 : 2주택 이상 보유자 전세 대출 회수
- 2020년 6월 17일 : 투기과열지구, 투기지역 내 시가 3억원을 초과하는 아파트를 보유한 자 또는 보유예정자 신규전세 대출 금지
먄일 A가 전세거주, 전세자금대출 2억 보유, 그리고 10억 가량의 주택에 투자를 하고 있다면 이전 규제에서는 전세자금대출이 회수되었습니다. 그러나 2023년 3월부터는 A는 1주택자라서 기존의 대출이 회수되지 않습니다.
이러한 규제 완화는 무주택자 또는 1주택자들을 위한 부동산 정책으로 생각됩니다.